Propiedad e Ingeniería
Preguntas Frecuentes
En este espacio, el constructor, podrá respuesta a todas las dudas referentes al Seguro Decenal, clasificadas en los siguientes aspectos:
Aspectos generales del seguro
Este seguro busca cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de las viviendas nuevas, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales empleados durante la ejecución de las obras.
Esta póliza se encuentra en la categoría de seguro real y de ocurrencia, cuyo objeto es resarcir, en caso de siniestro, al propietario inicial o sucesivos propietarios de las viviendas nuevas por los perjuicios patrimoniales causados.
La póliza de Seguro Decenal está a cargo del constructor o enajenador de vivienda.
El constructor o enajenador de vivienda nueva podrá implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes. La suma de los valores de los mecanismos de amparo deberá cumplir con el requisito de suficiencia establecido en la normativa.
Al momento de la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta deberá contener el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo. En caso de no contar con el citado documento no se realizará la inscripción en el folio de matrícula correspondiente.
En Colombia, la industria aseguradora está sumamente regulada y vigilada, incluyendo las obligaciones de todas las compañías de seguros en relación con la protección al consumidor financiero.
La obligación recae sobre los proyectos de vivienda nueva que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros.
La normativa no especifica un mínimo de metros construidos, pero la obligación del seguro aplica a proyectos que generen cinco (5) o más unidades habitacionales.
La normativa no excluye construcciones menores de 2.000 m2 si estas generan cinco (5) o más unidades habitacionales.
La normativa establece que la obligación recae sobre proyectos de vivienda nueva que generen cinco (5) o más unidades habitacionales, independiente del tamaño en m2.
La póliza de seguro deberá ser emitida por proyecto, y se protocolizará en los actos de transferencia de las unidades habitacionales privadas resultantes.
La póliza se emite por proyecto y puede incluir coberturas individuales para cada unidad habitacional dentro del mismo.
La póliza se expide por una única vez y cubre eventos ocurridos dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de expedición del respectivo Certificado Técnico de Ocupación.
La posibilidad de no emitir la póliza existe e incluso aplica para los demás mecanismos contemplados por la normativa. Las entidades financieras o aseguradoras facultadas para la expedición de dichos mecanismos de amparo deberán fundamentar su decisión en causas objetivas.
Será potestad de cada compañía aseguradora, pero resulta complejo que una aseguradora proteja un proyecto de vivienda que no conoce a profundidad y del cual no ha sido partícipe desde las etapas tempranas de planeación.
Será potestad de cada compañía aseguradora, pero resulta complejo que una aseguradora proteja un proyecto de vivienda que no conoce a profundidad y del cual no ha sido partícipe desde las etapas tempranas de planeación.
No, la reconstrucción o reemplazo de la vivienda deberá considerar el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en que se encontraba el inmueble amparado al momento del siniestro.
Los términos mínimos del mecanismo están establecidos por la normativa y no son objeto de modificaciones. Las incidencias u objeciones técnicas durante el proceso constructivo no podrán convertirse en exclusiones que limiten la cobertura del amparo ni oponerse a las reclamaciones de los compradores de vivienda.
Cada aseguradora cuenta con la potestad de implementar distintas alternativas que formalicen la relación precontractual en la que se establezcan, entre otras, las obligaciones de las partes y los mecanismos para dirimir diferencias durante las etapas de ejecución del proyecto de vivienda.
Cada aseguradora puede establecer diferentes documentos y acuerdos precontractuales que formalicen la relación y el compromiso de las partes durante el proceso constructivo.
La normativa no tipifica la "pre-póliza" como un documento oficial, por lo que su uso dependerá de las prácticas y acuerdos establecidos entre las partes involucradas.
La normativa establece que las aseguradoras deben implementar mecanismos y procedimientos para resolver controversias que surjan durante la etapa de construcción. Estos mecanismos pueden incluir arbitraje, mediación u otros métodos de resolución de conflictos.
Sí, la normativa contempla la implementación de mecanismos de resolución de controversias contractuales, que pueden incluir arbitraje, mediación u otros métodos establecidos por las partes en el contrato.
La fecha de inicio de la cobertura es una vez expedida la póliza, la cual deberá ser constituida como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.
Todos los mecanismos contemplados por la normativa cuentan con la característica de ser irrevocables, es decir, que una vez emitidos estarán vigentes a lo largo de los 10 años de cobertura.
La irrevocabilidad del seguro decenal aplica tanto para la aseguradora como para el tomador del seguro. Una vez emitida, la póliza estará vigente durante todo el periodo de cobertura.
La reglamentación no es retroactiva. Aplica únicamente a los proyectos de vivienda en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida forma con posterioridad al 31 de diciembre de 2021 y considerando el régimen de gradualidad que fue establecido por el decreto 1617 de 2023.
Sí, esta modalidad sería voluntaria. En este caso específico, la fecha de radicación de la licencia debió ser anterior a la entrada en vigor de la fase de gradualidad establecida por la normativa, por lo que el proyecto no estaría obligado a contar con la póliza.
La normativa aplica principalmente a desarrollos inmobiliarios nuevos.
No, la obligación recae sobre aquellos proyectos cuya licencia de construcción haya sido radicada en legal y debida forma posterior a las fechas establecidas en el Decreto 1617 de 2023 que estableció el régimen de gradualidad.
No, la obligación recae sobre aquellos proyectos cuya licencia de construcción haya sido radicada en legal y debida forma posterior a las fechas establecidas en el Decreto 1617 de 2023 que estableció el régimen de gradualidad.
No, el constructor debe constituir la póliza decenal si la licencia de construcción fue radicada en legal y debida forma después de las fechas establecidas en el Decreto 1617 de 2023 que estableció el régimen de gradualidad.
El mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación (CTO).
El seguro deberá expedirse como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.
La entidad aseguradora que emita la póliza de seguro podrá acordar con el constructor o enajenador de vivienda nueva, la inclusión de coberturas adicionales siempre que guarden conexidad con el objeto de la cobertura principal. Las coberturas adicionales se tendrán como opcionales y no serán requisito indispensable para la expedición de la póliza que cubra la garantía.
Existen una variedad de riesgos propios de las labores de la terminación de las obras y ejecución de las etapas de postventa, que podrían ser transferidos a la industria aseguradora complementando la oferta del seguro decenal. Estas coberturas pueden incluir daños materiales, responsabilidades civiles, y otros riesgos específicos del proyecto.
Es importante que la aseguradora conozca la información del proyecto en etapas preliminares. Se recomienda que este acercamiento se genere desde las etapas de estructuración del proyecto (diseños), con el propósito de otorgarle al asegurador un conocimiento adecuado del riesgo que a futuro cubrirá.
La póliza decenal debe ser constituida como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación, independientemente de la duración de la construcción.
Aunque la normativa no determina un momento exacto, se recomienda que el constructor informe a la aseguradora desde las etapas preliminares del proyecto. Esto puede realizarse mediante comunicaciones formales como correos electrónicos, cartas, o reuniones presenciales para asegurar que la aseguradora conozca todos los detalles del proyecto desde el inicio.
Otorgamiento de la póliza
Cada compañía de seguros cuenta con la potestad de establecer elementos que le permitan conocer con mayor o menor detalle las particularidades del tomador del seguro (constructor o enajenador) independientemente de la figura jurídica que tenga.
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha revelado en distintos escenarios que entre 2021 y 2030 se espera que se construyan 2,5 millones de viviendas y que el 99% de estas sean cubiertas con el seguro decenal.
No se especifica el porcentaje exacto en la normativa, pero se espera que una gran parte de las viviendas nuevas estén cubiertas bajo la obligación del seguro decenal.
El constructor o enajenador de vivienda nueva deberá constituir el mecanismo de amparo por la porción del valor de la vivienda que no fue cubierta con el subsidio.
El valor asegurado del inmueble corresponde al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada, teniendo en cuenta el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en que fue entregada.
Los mecanismos de amparo no cubrirán los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del Artículo 2060 del Código Civil ().
El contrato de seguro se entiende perfeccionado una vez ha sido emitida la póliza de seguro, momento desde el cual el mecanismo será irrevocable.
Es importante que las aseguradoras estén al tanto de los pormenores y características del proyecto inmobiliario desde fases de planeación previas al inicio de las obras.
Ambos seguros son completamente independientes con amparos y beneficiarios diferentes. Los seguros Todo Riesgo Contratista cubren la obra durante la ejecución, mientras que el seguro decenal protege al comprador de vivienda.
La póliza de calidad y estabilidad de obra protege a la Entidad Estatal por los perjuicios que sufra como consecuencia de cualquier daño o deterioro que presente la obra entregada, mientras que el Seguro Decenal protege al comprador de vivienda.
Se recomienda que el acercamiento entre el constructor y/o enajenador con la compañía aseguradora se genere desde las etapas de estructuración del proyecto, con el propósito de otorgarle al asegurador un conocimiento adecuado del riesgo que a futuro va a amparar. Las entidades aseguradoras deberán fundamentar su decisión de no expedición de la póliza en causas objetivas.
La obligación del seguro decenal aplica a proyectos que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros, independiente del tamaño en m2.
La póliza decenal cuenta con ciertas ventajas operativas que pueden resultar beneficiosas para el proyecto. Sin embargo, es potestad del constructor o enajenador la escogencia del mecanismo de amparo.
Sí, la oferta del Seguro Decenal estará disponible para los constructores o enajenadores de vivienda que de manera voluntaria quieran asegurar un proyecto inmobiliario de vivienda que estén por fuera de las obligaciones de la normativa.
La expedición de cualquiera de los mecanismos de amparo establecidos por la normativa está respaldada por el cumplimiento de las normas técnicas de construcción sismo resistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico de Ocupación expedido por el supervisor técnico independiente. La decisión de negar la cobertura debe estar fundamentada en causas objetivas, como el incumplimiento de estas normas y requisitos.
La decisión de negar la cobertura deberá estar fundamentada en causas objetivas. Es prácticamente imposible que una aseguradora brinde protección a un proyecto de vivienda que presente incumplimientos en las normas técnicas de construcción sismo resistente, los requisitos establecidos en la licencia de construcción aprobada o el Certificado Técnico de Ocupación.
Sí, la compañía de seguros puede negar la cobertura fundamentando su decisión en causas objetivas.
El seguro decenal es una de las alternativas que tienen los constructores y/o enajenadores de vivienda para brindar protección a los nuevos compradores inmobiliarios. El propósito de las aseguradoras es comercializar de manera exitosa sus productos, lo cual supone una relación exitosa con sus clientes.
Los garantes requieren conocer con el mayor nivel de detalle posible toda la información esencial del proyecto de vivienda. Resulta complejo que una aseguradora brinde protección sobre un proyecto que no cuenta con la información suficiente.
La normativa establece de manera clara que los honorarios tanto del Supervisor Técnico Independiente como los del Revisor Independiente de Diseños están a cargo del constructor o enajenador de vivienda.
La normativa establece de manera clara que los honorarios tanto del Supervisor Técnico Independiente como los del Revisor Independiente de Diseños están a cargo del constructor o enajenador de vivienda.
Los garantes requieren que el Supervisor Técnico transmita de manera eficaz una serie de información relevante sobre cada una de las fases de ejecución del proyecto. Esta condición debe darse de manera continua, por lo que se espera que los cambios de personal generen afectaciones mínimas.
La normativa no establece listas negras de supervisores. La obligación de seleccionar los profesionales recae en manos del constructor y/o enajenador.
La normativa no establece listas negras de diseñadores. La obligación de seleccionar los profesionales recae en manos del constructor y/o enajenador.
La normativa no establece listas negras de constructores. La obligación de seleccionar los profesionales recae en manos del constructor y/o enajenador.
El seguro será tomado por el constructor y/o enajenador de vivienda. En esta medida, la relación contractual se da entre el tomador del seguro (constructor y/o enajenador) y la compañía aseguradora.
La implementación de estas nuevas medidas de protección trae consigo nuevas oportunidades profesionales. Se espera que el aumento de la demanda promueva el ejercicio de la supervisión técnica y la revisión de diseños en el corto y mediano plazo.
La labor establecida por la normativa colombiana corresponde a la Supervisión Técnica Independiente, la cual se encuentra exigida de acuerdo con el Título V de la Ley 400 de 1997 y la Ley 1796 de 2016.
La Ley 1796 de 2016 establece la obligatoriedad de la función del Supervisor Técnico Independiente. La supervisión puede ser realizada por personas jurídicas que cuenten con personal calificado, acreditado y registrado, cumpliendo con los requisitos definidos por la normativa.
Las compañías de seguros deben contar con una serie de informes técnicos en los cuales se reporte la información relevante de los avances de ejecución de la obra, las incidencias y acciones tomadas in situ para resolver las novedades presentes en un proyecto de vivienda.
El Supervisor Técnico Independiente debe ser un profesional, Ingeniero civil, arquitecto, constructor en arquitectura e ingeniería, ingeniero mecánico (solo en estructuras metálicas o prefabricadas).
Se espera que la elección de los supervisores técnicos se realice de manera consensuada entre el constructor y la compañía de seguros.
Cualquier proyecto de vivienda deberá dar cumplimiento a las normas de construcción sismo resistentes vigentes en cada una de las etapas de ejecución del proyecto. Estas normas contienen los requisitos mínimos que debe cumplir el proyecto de vivienda.
Control de calidad y reporte de la información
Las aseguradoras en su calidad de garantes no realizan tareas de vigilancia o inspección en obra. Estas labores recaen principalmente en las funciones a cargo del Supervisor Técnico Independiente. Sin embargo, se espera que exista un canal de comunicación en el que fluya constantemente la información en relación con el avance de la ejecución en cada una de las etapas del proyecto.
Los garantes requieren conocer detalladamente los aspectos técnicos y administrativos de cada una de las fases de planeación y ejecución de las obras que integran el proyecto de vivienda.
La aseguradora debe conocer el detalle de todas las fases de planeación y ejecución del proyecto de vivienda, incluyendo las fases finales de ejecución de las obras. Sin embargo, su rol es de acompañamiento en la gestión de los riesgos a cargo del constructor propios de las fases de planeación y ejecución de las obras, no de supervisión directa.
Sí, el asegurador puede solicitar estudios complementarios en los casos en los cuales sea necesario ahondar en detalles técnicos no especificados en los informes.
El otorgamiento de la cobertura a un proyecto de vivienda supone el cumplimiento de las obligaciones en materia de control de calidad establecidas en los manuales y códigos que rigen la construcción inmobiliaria en el país.
Se espera que el aumento de la demanda de servicios de control de calidad incentive la creación y acreditación de nuevos laboratorios encargados de adelantar el control de los materiales empleados en obra.
Los garantes requieren acceso a la información detallada del proyecto a construir. Esta documentación incluye los planos del proyecto, licencias de construcción, estudios técnicos, y cualquier otra información relevante que permita una evaluación adecuada del riesgo.
Sí, los resultados de sus labores deben ser conocidos de manera continua por las aseguradoras, siendo parte del monitoreo del riesgo que será cubierto posteriormente durante una década.
Costos de la póliza
El costo de la póliza depende de múltiples factores como el valor del proyecto, su ubicación, los materiales utilizados y las características específicas del proyecto. No se puede determinar un costo fijo sin considerar estos factores.
El costo de la póliza depende de múltiples factores como el valor del proyecto, su ubicación, los materiales utilizados y las características específicas del proyecto. No se puede determinar un costo fijo sin considerar estos factores.
El costo de la póliza depende de múltiples factores como el valor del proyecto, su ubicación, los materiales utilizados y las características específicas del proyecto. No se puede determinar un costo fijo sin considerar estos factores.
El costo de la póliza depende de múltiples factores como el valor del proyecto, su ubicación, los materiales utilizados y las características específicas del proyecto. No se puede determinar un costo fijo sin considerar estos factores.
Los factores que influyen en el valor de la póliza incluyen la ubicación del proyecto, el valor comercial de la vivienda, el tipo de proyecto (VIS, VIP, No VIS), los materiales a emplear, el tipo de estructura, entre otros.
Sí, cada compañía de seguros determinará sus propias tasas basadas en la evaluación del riesgo y las características específicas del proyecto.
La tasa aplicable dependerá de la compañía de seguros y de la evaluación del riesgo específico del proyecto.
El pago de la póliza estará a cargo del tomador del seguro, que puede ser el constructor o enajenador de vivienda.
La normativa no considera ningún límite o tope en relación con el valor asegurado, ya que la tarifa del seguro obedece a las condiciones particulares del riesgo a cubrir.
El pago de la prima será único por toda la duración del contrato de seguro. Sin embargo, previo acuerdo con la entidad aseguradora, el pago puede diferirse desde el inicio de la construcción, debiendo estar pagada en su totalidad como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación.
El recaudo de la prima es único por toda la duración del contrato de seguro. Puede financiarse desde el inicio de la construcción, pero debe estar completamente pagada dentro de los diez días hábiles siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación.
Las condiciones específicas como descuentos pueden formar parte de las opciones que surjan de la relación comercial entre los tomadores del seguro y las aseguradoras.
No se establece una prima adicional, dado que la prima única cubre toda la duración del contrato de seguro.
No genera una prima adicional. La prima deberá estar pagada en su totalidad como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación y antes de la entrada en vigor de la póliza.
La compañía de seguros debe garantizar que el valor asegurado sea suficiente para cubrir los costos asociados a la reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada.
La compañía de seguros debe garantizar que el valor asegurado sea suficiente para cubrir los costos asociados a la reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada.
Todos los costos administrativos y operativos de un proyecto de vivienda suelen considerarse en los valores comerciales determinados durante la etapa de comercialización de los inmuebles.
Ya que al final este costo se transfiere al comprador de vivienda nueva, ¿debería existir un techo de tasa obligatorio?
La prima debe estar completamente pagada como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación y antes de la entrada en vigor de la póliza. Las condiciones específicas de mora y revocación deben estar pactadas en las relaciones precontractuales.
La normativa permite pactar deducibles a cargo del tomador del seguro, con un límite del 0.5% del valor del amparo. Las compañías aseguradoras pueden exigir garantías para cubrir los deducibles en caso de insolvencia o liquidación del tomador.
Aspectos derivados del siniestro
Sí, los profesionales que intervienen en el proceso constructivo deberán responder por los perjuicios ocasionados por el indebido ejercicio de su labor, según los regímenes de responsabilidad civil y/o penal.
El costo del análisis de vulnerabilidad es asumido por la entidad otorgante del mecanismo de amparo, conforme al Decreto 282 de 2019.
El costo del análisis de vulnerabilidad es asumido por la entidad otorgante del mecanismo de amparo, conforme al Decreto 282 de 2019.
La póliza debe constituirse por la parte no subsidiada, pero la aseguradora debe pagar la totalidad de los daños, sin excluir la proporción subsidiada, para cumplir con la función social de la norma de amparar los perjuicios patrimoniales del comprador.
No, el valor asegurado debe cumplir con los requisitos legales de suficiencia para garantizar la protección del patrimonio de los compradores de vivienda en todo momento.
Oferta del seguro
Es un reto significativo para las compañías de seguros, pero el éxito de la comercialización del seguro decenal requiere un esfuerzo conjunto de todas las partes involucradas en este nuevo negocio.
Sí, es probable que el seguro decenal forme parte del abanico de productos disponibles para los constructores o enajenadores de vivienda en el país.
No, la póliza de seguro decenal solo puede ser emitida por compañías aseguradoras legalmente establecidas y aprobadas por la Superintendencia Financiera de Colombia.
Pago de la indemnización
La norma establece que dentro de los tres días siguientes a la fecha en que se conoció o se debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina, el propietario debe notificar a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y haga efectivas las coberturas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1081 del Código de Comercio, la prescripción de las acciones que se derivan del contrato de seguro puede ser ordinaria o extraordinaria. “La prescripción ordinaria será de dos años y empezará a correr desde el momento en que el interesado haya tenido o debido tener conocimiento del hecho que da base a la acción”, mientras que “la prescripción extraordinaria será de cinco años, correrá contra toda clase de personas y empezará a contarse desde el momento en que nace el respectivo derecho”.
Los propietarios deben notificar a la entidad otorgante del mecanismo de amparo dentro de los tres días siguientes a la fecha en que se conoció o se debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina.
Sí, la normativa establece que los propietarios deben estar informados sobre la entidad otorgante del mecanismo de amparo y deben notificar cualquier situación de ruina o amenaza de ruina a esta entidad.
Esta situación es una de las exclusiones consideradas por los mecanismos de amparo. Es importante que los propietarios estén claramente informados sobre las limitaciones y exclusiones de la póliza.
La normativa requiere el cumplimiento de las normas técnicas de construcción sismo resistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico de Ocupación para que una aseguradora brinde cobertura. Si ninguna aseguradora está dispuesta a ofrecer la cobertura, el constructor puede recurrir a otros mecanismos de amparo establecidos en la normativa.
Responsabilidad civil, penal o profesional
El constructor es responsable de adelantar la construcción de vivienda nueva bajo su responsabilidad y de constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas durante los diez años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación.
De acuerdo con el artículo 8° de la Ley 1796 de 2016, el constructor o enajenador de vivienda nueva puede ejercer acción civil o penal contra los profesionales responsables de diseño estructural, revisión independiente de diseños estructurales, dirección de la construcción o supervisión técnica independiente, por actuaciones u omisiones que hayan producido la ruina o amenaza de ruina de la edificación.
Los compradores de vivienda nueva están protegidos, dado que antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda, el constructor o enajenador debe constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas durante los diez años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación. Las compañías aseguradoras pueden exigir garantías para cubrir los deducibles en caso de insolvencia o liquidación del constructor.
